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24万亿房贷大调整,五大行重大发布,13天后房贷利率统一转为浮动

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 楼主| 发表于 2020-8-12 18:32:15 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
还未转换房贷条约的购房者留意了!
工商银行、建设银行、农业银行、中国银行和邮储银行同日发布公告,将于2020年8月25日起,对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。
也就是到期未选,将主动批量转成LPR。

                               
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LPR简朴来说就是,简朴来讲就是从原来的以中国人民银行(也就是中国央行)主导的基准利率,转向为各商业银行报价的浮动利率。普通的说:市场利率原来是央妈说的算,但现在改成由商业银行共同说了算。(但严酷来讲央行的货币政策照旧会影响到LPR,所以可以说央妈是间接影响,锚照旧在央妈手里)。
举个例子:菜市场中卖萝卜的商家很多,萝卜的价格是由市场管理员定一个基准贩卖价,比如5元,商家就在这个价格上下浮动,把萝卜卖给你。市场管理员会根据本身的思量,不定期调动基准售价。
现在市场管理员不干了,不再出统一的萝卜基准贩卖价,改为LPR报价。LPR报价照旧萝卜的基准售价,只不过这个售价是由18个大商家团体出的。这些商家每个月20号,雷打不动,就会聚在一起,商量出一个萝卜的基准售价。
这也是很多人纠结的地方,央行再怎么说属于当局机构,不以盈利为目标,而商业银行属于企业性质,即便是国企照旧以盈利为重要目标,商业银行真会让利给房奴们吗?

                               
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在回答这个题目之前,我们先来了解LPR浮动利率的结构。
LPR分为1年期和5年期两种,因为房贷一样寻常都是凌驾5年,所以房贷利率对应lpr5年期利率。选择LPR后,在重新定价日之前的房贷利率仍保持和原来一样。比如你原来的房贷利率是4.9,换后的房贷利率是4.8%+0.1%(+0.1%为加点,一直不变)
到了重新定价日,如果此月的LPR浮动利率比4.8%低,由于加点(+0.1%)是一直不变,所以房贷利率(=LPR+加点)就变小,那么就可以少还一些房贷。
举个例子,以前的基准售价是5元,现在的LPR报价是4.8元。
假如小王以前是上浮10%,5.5元买的萝卜。那么现在是4.8,而LPR和4.8之间的差值+0.7,就变成一个永久的固定数了。就是说,未来你的萝卜价格永远都是LPR+0.7。
而固定利率就是保持原来的利率。可以帮助购房者防范利率风险,规避今后利率变动时引发的利息支出不确定性。
看到这,信赖大家基本理解基准利率和LPR利率的区别了,也能明确他们之间的转换规律,那么题目来了,我们该选固定照旧LPR?

                               
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目前各大媒体支持选择LPR的理由:

未来利率下行是大概率事件:
发达国家的银行利率的趋势是越来越低,甚至已有出现了负利率,所以当中国发展到越接近他们时,利率也将一样变的越低。
纵观我国1988年至2020年2月银行贷款利率走势可知,现在我国利率下行是已经举行了将近30年,固然这30年间有涨有跌,但团体是下降的。而从小周期看,近期的利率下行也已经举行了一段时间。
假设贷款100万,贷了30年,4.9%利率,等额本息,5307元/月 ,假设以后5年期LPR的利率保持已往半年的下降速度,即每半年下降0.1%,一年后共下降0.2%变成4.7%,每月还款变成5186元。即往后一年,100万的贷款,每月少还120元,两年后共下降0.4%,每月少还240元,以此类推。
反对的理由:

近几年利率处于下行周期,但10年后呢?20年后呢?房贷是30年的事情,谁能包管30年内利率一定比现在低?会不会刚开始给点甜头尝一尝,然后升息?在房住不炒是当前的大方针下,国家不会鼓励LPR5年期利率大降,银行们更不会主动让利降。
那么目前推出LPR的重要目标或是引导LPR1年期的利率不断下降,让中小企业短期借款利率下降,来激活中小企业?再说了,当前LPR 5年期利率的起点是4.8%(以2019年12月期的为准),再往下降息的空间有限,降到接近公积金的利率3.25%都很难。
相对而言,选择固定利率可以起到对冲的作用:假如未来LPR利率真的降低了,固然你绑了固定利率没有享受到利率降低的好处,但是利率降低一样寻常房价会涨,就算房价不涨租金也会涨。
因为住房贷款利率降低会吸引更多人选择贷款买房,买房需求增加会推高房价,而利率降低会推动通货膨胀,团体物价上涨,房租也会上涨,所以可以对冲掉。如果绑了浮动,利率降低是双倍快乐,但如果利率进步就是双倍痛苦。

                               
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更紧张的原因照旧银行的让利题目。

通货膨胀时,银行们可能为了保住和争取大众的存款,进步存款利率,直逼LRP上升。
假如你把100元存在银行,4%的年利率,一年后得4元,变成104元,如果年通货膨胀8%的话,那么得到的是100-8+4=96元,本都没有保住,这样大家就不想把钱存在银行,都想取钱出来,换成某种其它产品。银行为了保住和争取大众的存款,就会进步存款利率,即等于提升LPR利率。
业内观点:

1.年内还清或转卖的,选LPR;恒久的,选固定利率。
2.如果5年内交提前还贷的话,可以选浮动LPR。因为2021年是100%享受少还,2022年高概率享受少还,23年暂时估算是持平。

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发表于 2020-8-12 19:45:35 | 显示全部楼层
不论怎么整,再怎么洗白。房奴你得多出钱。

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发表于 2020-8-12 20:33:36 | 显示全部楼层
你们都是业内大咖,老百姓看不懂

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发表于 2020-8-12 21:03:24 | 显示全部楼层
天下没有免费的午餐!

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发表于 2020-8-12 22:05:39 | 显示全部楼层
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发表于 2020-8-12 22:09:04 | 显示全部楼层
嘿嘿,我们都一样懂得

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发表于 2020-8-12 22:18:55 | 显示全部楼层
不违法吗?签订的合同怎么说?

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发表于 2020-8-12 22:22:21 | 显示全部楼层
自动调,那我要不调呢

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发表于 2020-8-12 22:52:48 | 显示全部楼层
喜迎房贷上调

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