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[支付新闻] 房企开年忙发债境内外融资环境阶段性解冻

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发表于 2019-2-2 10:14:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
房企融资松动
延续了去年年底的密集发债趋势,2019年初的房企融资依旧火热。截至1月16日不完全统计,房企融资已经超过四十多笔,合计融资额度高达1000亿左右,继续大规模扩张,但更多是用于“借新还旧”。
房企的融资环境有了一些松动的迹象,具体表现在,银行端正常的开发贷和并购贷能够顺利发放,且利率有向下谈判的空间;房地产信托产品正被部分银行抢着代销。这种“松动”更多也倾向于优质房企,并非行业普遍现象。2019年房企将进入偿债高峰期,真正考验其产品、融资和运营能力的关键时刻正在来临。
融资难让很多房企在2018年感受到了寒意。但到了岁末年初,一股暖流涌向了房地产行业。
1月份,延续去年末的趋势,房企境内外融资继续井喷,融资成本也有所降低。
在2018年,海外融资就已经是很多房企资金来源的倚仗,光大证券报告显示,2018年内房海外发债增长21%,1月份仍大幅增长。
境内融资也明显增长。1月多家房企公告,计划发行中期票据或超短期融资券。
融资好转得益于政策的放松。多家机构报告显示,央行年初的降准动作,给地产行业带来了刺激,个人房贷按揭利率和房企发债利率均有所下降;证监会也于2018年年底放松了再融资。
但这些政策的目的,仍是以提升经济和稳定房价为前提,并不是直接针对房企。龙湖等公司人士接受记者采访时便认为,流动性虽然稍微宽松,但政策的释放和影响需要时间,且并非所有房企都可获得融资,对2019年的市场还是要谨慎乐观。
房企融资持续井喷
延续了2018年年底的密集发债趋势,2019年初的房企融资依旧火热。
1月17日,碧桂园公告,拟发行一笔优先美元票据,以及发行额外美元优先票据。这一额外票据将沿用此前碧桂园于去年9月27日发行的5.5亿美元优先票据的条款及条件,年利率8%,于2024年到期。
碧桂园方面表示,此次美元票据发行所得款项净额,将主要用于现有境外债项的再融资,即为“借新还旧”。
除了碧桂园,近期海外发债的房企屡见不鲜。
1月15日,正荣地产公告,拟按去年6月18日发行的年利率为10.5%、于2020年到期的2.5亿美元优先票据;1月7日,宝龙地产也公告进行优先票据的国际发售,同为现有债务再融资。
中国奥园1月份两次公告,累计发行优先票据集资7.75亿美元,成为海外发债最大的一家。此外还有融创中国、禹州等都在海外发债超过5亿美元。
境内融资也有所放松。1月15日,保利公告计划发行2019年度第一期中期票据,发行金额为人民币15亿元,期限为3年;1月8日,中粮置业下属大悦城地产公告拟发行30亿境内债券,利率最高4.1%。
超短期融资券也成为流行。1月15日,招商蛇口拟发行15亿元超短期融资券,发行期限为120天;同日,富力披露2019年度第二期超短期融资券募集说明书,华夏幸福也公告拟发行2019年度第一期超短期融资券,发行规模为10亿元。
中原地产研究中心统计数据显示,2018年11月房企融资上千亿,在12月时更是达到1600亿的规模。
今年截至1月16日不完全统计,房企融资已经超过40多笔,合计融资额度高达1000亿左右,继续大规模扩张。
不仅富力等之前取消发债的房企都发行了大额企业债,且在融资成本上,多家企业公布的融资成本均比之前有所降低,特别是龙头房企的公司债融资成本,基本在4%-5%左右,且再次出现了利率不足4%的案例。
2018年,信贷市场的调控持续,房企融资难成为普遍现象;同时中型企业依旧加速拿地,龙头企业转型加速,也加大了房企的融资成本和难度。
中原地产首席分析师张大伟进一步指出,2018年下半年楼市销售逐渐放缓,回款难度加大;加之前期过度投资,一批房企借债到期,纷纷“借新还旧”,房企对资金需求上涨。
但从去年底今年初的楼市调控政策及信贷政策来看,“政策底部逐渐形成,房企融资难度有所降低。”张大伟说。
亦有业内人士表示,今年1月,国内房企海外发债利率普遍下降,海外融资难度也有所降低,房企融资环境呈现好转。
宽松是否可持续?
年初央行的全面降准,去年年底证监会对再融资门槛的放松,成为房企融资氛围转换的原因。
“年初最有利于房地产的就是资金成本降低”。1月17日,金融地产分析师祁泽金向21世纪经济报道表示,2019年初央行资金投放力度较大,不仅通过降准这一途径,央行还有可能通过TMLF、降息等途径来加大力度。
除了央行降准等宽松政策,证监会于2018年11月10日松绑再融资,意在缓解民营和小微企业的融资问题,部分房企因此受益。
很快在2018年12月4日,中粮地产重组预案公布,拟采用询价方式向不超过10名特定投资者发行股份募集不超过24.26亿元。
中粮方面称,该配套资金主要用于标的公司大悦城地产的商业地产项目,不存在用于补充上市公司和标的资产流动资金、偿还债务的情形。
这引起了市场对房地产再融资政策松动的关注和猜测。不过截至目前,除了中粮地产重组,并没有其他的房企再融资案例出现。
深圳一家大型房企资金部人士认为,房企再融资短期内不会放开。
对于年初至今流动性的宽松以及房企融资的井喷,龙湖集团副总裁胡若翔持有更为谨慎的态度。
“今年央行降准肯定对房地产有影响,但充满了不确定性”,在他看来,降准流向房地产行业的时间并不确定,政策需要消化的时间;此外,政策的具体走向和变化都存在未知。
“目前的整体经济呈现出下滑趋势,政策不仅仅针对房地产企业,而是针对全行业”,祁泽金告诉21世纪经济报道记者,在维稳的前提下,政策对房地产行业的扶持有限。
祁泽金认为,目前的政策在一定范围之内对房地产企业融资有利,但其前提和目的是稳定房价和提升经济。
在诸多房地产分析人士看来,2019年的房地产市场说不上乐观,房企融资整体偏紧的态势并没有根本改变。
中原地产指出,2018年房企销售业绩涨幅逐渐放缓,以及在规模化竞争格局背景下,房企的资金压力的加大,融资需求上涨;但监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资难度依然比较大。
目前主流房企因为2016年替换了部分高成本资金,资金链依然宽裕,但随着调控持续,房企的资金压力将越来越大;目前整体压力相比2015-2016年已有较大的收紧,而且从趋势看,2019年依然持续面临资金压力。
更为关键的是,根据中金公司数据,2019年房企将进入偿债高峰期。2019年国内房企仅信用债偿付额就超过6000亿,相比2018年翻倍有余。
“2019年是真正考验房企的产品、融资和运营能力的时候了”,前述深圳房企人士说,不能寄望于政策的放松,而要向内加强销售、提升管控、自造现金流。
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