深圳写字楼退租背后互联网金融“退潮”

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位于深圳市福田区的大中华金融中心内，不少“XX供应链有限公司”“XX互联网金融服务有限公司”的公司名仍挂在显眼的位置，在它的后面，早已人去楼空。这并非只是深圳市福田区金融中心独有的现象，而是近期深圳市写字楼租赁市场的真实写照。
《中国经营报》记者走访深圳市各区的多个写字楼发现，写字楼租赁热度逐渐回落，降租、退租现象已成常态，“去年卓越时代广场租金在170元/平方米/月，今年大约在90元/平方米/月。”深圳市宝安区某负责卓越时代广场写字楼租赁的中介告诉记者。
有包租客言称，由于近半年手头囤积的租赁面积越来越大，以至于不得不通过降租金亏本去刺激租赁需求。“拿货成本在200元/平方米/月左右，现在租110元/平方米/月，亏钱都不一定能租出去，但没办法也只能降价租。”
事实上，写字楼租赁市场退租、降租背后，映射的是深圳市写字楼租赁需求高度依赖金融行业，随着国家加大对互联网金融行业的规范与整治力度，互联网金融行业对写字楼的需求随之退潮，而写字楼庞大的供应体量却仍在增加，最终导致包租客承压，继而出现降租、退租的现象。
退租、降租潮迭起
“以前这里租金都是200多的，2018年6月手头囤积才3000多平方米，到现在已扩大到20000多平方米。最近空出来的有点多，所以只能降价了。拿货成本在200元/平方米/月，现在这栋楼最便宜的租金是110元/平方米/月，亏本也得租出去。”位于深圳市福田区大中华金融中心的一位包租客如是说。近日，记者走访深圳市福田区大中华金融中心发现，大量包租客承压，由于手头囤积面积扩大，最终选择降价亏本出租。
相关机构的数据也显示，福田区写字楼租赁市场处于供过于求的局面。根据戴德梁行统计数据，福田甲级写字楼在2018年第四季度出现负吸纳约4.57万平方米，租金环比下降约1.3%。
事实上，福田区的写字楼租赁市场退租、降租并非只是个例，记者走访深圳市多个区的写字楼发现，众多写字楼已普遍出现降价出租的局面。
“2018年上半年租金在118元/平方米/月，现在租金是98元/平方米/月。”位于南山区的TCL大厦，有包租客告诉记者已在降价出租。
此外，位于深圳市南山区大冲国际中心的包租客也告诉记者，“2018年3月可以租到180元/平方米/月，现在135元/平方米/月，价格还可以商量。”
事实上，位于罗湖金融中心最繁华地段，其标志性超甲级写字楼京基100也同样面临着降价的窘境。“京基100 2018年租金280元/平方米/月，今年租金200元/平方米/月。”京基100负责写字楼租赁的MFG商务中心工作人员表示。
写字楼租赁依赖金融企业
相关机构以及专家表示，深圳市写字楼市场在2018年第四季度已整体放缓。
“深圳市写字楼市场在2018年第四季度租赁需求已放缓，部分写字楼也出现小规模的退租情况，甲级写字楼租金出现轻微下降。”戴德梁行华南区写字楼部高级董事罗进良告诉记者。
戴德梁行在2018年对深圳房地产市场的回顾也显示，在整体经济遭遇一系列负面因素影响下，企业经营所面临的压力及其对于未来的下行预期，令写字楼需求在2018年下半年出现明显的放缓迹象，
事实上，深圳写字楼租赁市场需求背后，与金融行业密不可分。
根据戴德梁行研究部2016年的统计显示，除去总部自用，金融类企业是甲级写字楼市场最活跃的群体，以租赁面积计算，占新增需求的37.2%，位居第一。以企业数量来算，占比为31.9%，同样保持第一。
截至2016年，深圳全市的金融中心中，福田区共有持牌金融总部机构150家，占全市的67%；前海的注册企业在2016年达到了124560家，其中金融类企业占比超过40%。
记者调查发现，写字楼退租、降租现象背后，深圳写字楼租赁市场高度依赖金融行业，随着国家对金融风险的整治与规范，互联网金融开始逐渐退潮，而庞大的写字楼供应量却仍不断增加，最终导致写字楼租赁市场供过于求的局面，出现退租、降租的现象在所难免。
互联网金融潮退
2015~2016年，是互联网金融行业蓬勃发展的两年。
根据2015年深圳市金融办公开发布的数据显示，经初步统计，深圳市工商注册登记的互联网金融公司近800家，其中一半以上为P2P网贷平台，每月都以10%以上的速度增长，贷款规模约占全国30%，占广东省一半以上。
2016年深圳市登记注册的互联网金融企业更是超2000家，深圳成为全国互联网金融最活跃和最发达的城市之一。
“之前动不动就有人投个几万的，很多人投P2P都是给10%、20%的回报率，这么高的回报率有很多互联网金融公司实际承受不起。而且小额贷款公司贷款利率也太高，很多人还不起钱就不还了，导致很多类似的互联网金融公司放出去的款收不回来，资金链断裂。”某写字楼的包租客告诉记者。
2018年3月28日，互联网金融风险专项整治工作领导小组下发了《关于加大通过互联网开展资产管理业务整治力度及开展验收工作的通知》，其中通知称4月起，整治工作转到验收及总结阶段。未经许可依托互联网发行或销售资管产品的，须立即停止，存量业务最迟于6月底前压缩至零。
这意味着，在6月底以前没有完成银行资金存管业务上线以及没有通过审核的互联网金融企业，将从市场上消失。
事实上，相关工作成效也开始显现。根据深圳警方对外公布的一组数据显示，截至2019年1月11日，全市公安机关共对62家网贷平台立案侦查，完成相关案件追赃挽损折合人民币23亿余元。
为了防范金融风险加剧，国家对于企业的IPO审核也逐步趋严，根据投中研究院数据显示，A股IPO数量仅为105家，相比2017年436家下降了76%，融资规模为1386亿元，相比2017年的2304亿元下降40%。2017年IPO审核提速让许多人民币基金项目IPO数量创下历史新高，但2018年发审委对于IPO企业标准门槛提高，审核力度加强，无论IPO数量还是融资金额均较2017年有大幅回落。
金融环境的趋严，也波及到了深圳的中小微企业。数据显示，2016年底，深圳全市工商登记注册的中小企业149.8万家。2017年10月底，全市工商登记注册的中小企业增加至170.5万家。而截至2018年10月，深圳中小微企业下降至160多万家。
对于互联网金融行业退潮、中小微企业数量下降如何解决等问题，记者致电致函深圳市金融办、深圳市科创委以及深圳市经信委，截至发稿，未获进一步回复。
值得注意的是，中小微企业数量虽然在下降，互联网金融行业在退潮，而深圳市写字楼的供应体量却仍在加大。
根据戴德梁行数据研究中心显示，在持续的高供应下，2014~2018年甲级写字楼平均供求比上升至1.3，与2009~2013年的1.1相比，市场压力有所上升。
由于供求比有所上升，空置率也有所上升。2018年末，深圳市甲级写字楼空置率同比上升3.1个百分点至15.7%，总存量上升至499万平方米。
事实上，随着深圳未来写字楼供应面积增加，将给写字楼市场带来新的挑战。
据戴德梁行数据研究中心统计，未来5年内，深圳市甲级写字楼供应量高达776万平方米，以总部型物业和城市更新项目为主。其中总部大楼约377万平方米，城市更新项目体量近100万平方米。
对于写字楼租赁市场供求变化该如何调整等问题，记者致电致函卓越地产、京基地产等予以了解，截至发稿，未获进一步回复。